【扉を開いて】マンション高騰の先は

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2022年10月8日（土）開催

　『2022年株式劇場　秋の果実をつかみ取れ！！』

株式市場相場の焦点と個別有望注目銘柄解説。

今回の一押しは『2銘柄！！』

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おはようございます。

またまたIHクッキングヒーターが、半分故障。
全とっかえで、約10万円。
壊れる連鎖、そろそろ止まって・・・！！

◎マンション高騰の先は

2022年10月9日（日）曇りのち雨

・マンション高騰の先は　駅前X再開発、局所バブルが映す新景
　市場関係者の間で大きな話題となっている新築マンション、東京都北区で建設が進む、
　※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/

・マンション高騰の先は　駅前X再開発、局所バブルが映す新景
　実際購入しているのは、コロナ禍前と変わらず「パワーカップル」のような高所得のサラリーマン世帯が多い。
　ザ・タワー十条では購入者の5割がサラリーマン世帯で、中心的な世帯年収は1500万～1600万円程度。
　今は住宅ローン変動金利が最低0.3～0.4％程度で1億円を期間35年で借りても返済額は月額約25万円。
　年収1500万円世帯なら十分に支払える金額。
　「返済額が家賃よりも高くなく、資産性も、期待できるのであれば、
　グレードの高いマンション購入したいというニーズは強い」と。

・マンション高騰の先は　駅前X再開発、局所バブルが映す新景
　リクルート　<6098> ［終値4336円］によると、
　昨年都区部で8000万～1億円のマンションを購入した世帯のローン借入額は、平均約7600万円に。
　国内富裕層の需要も旺盛。
　※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/

・マンション高騰の先は　駅前X再開発、局所バブルが映す新景
　不穏な雲も漂う。
　東京カンティ（東京・品川）、東京都区部の築3年未満の分譲マンション賃料は、21年4月をピークに下落続いている。
　賃料下落はマンションの投資需要を押し下げ、相場全体の重荷となりかねない。　

・マンション高騰の先は　郊外駅前＞都内駅遠　利便性で選別、価格二極化より鮮明に
　東京カンティによると、今年1～8月の新築マンションの平均坪単価は
　首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）平均で約326万円（70平米換算で約6900万円）。
　12年の年間平均と比べて5割上昇。
　コロナ禍前の19年平均との比較でも5％高く、バブル期の1990年（1坪平均で約285万円）を大幅に上回る。
　低金利をテコにしたパワーカップルを中心に需要は旺盛。

・マンション高騰の先は　郊外駅前＞都内駅遠　利便性で選別、価格二極化より鮮明に
　通勤時間の短縮につながる点や資産性の高さから、東京都心部の駅前立地のタワーマンションの人気は高い。
　東京湾岸エリアの中古価格も高騰している。
　「コロナ禍後に在宅時間も長くなった結果、
　賃貸よりも快適で利便性が高い湾岸エリアの中古物件を買いたい人が増えた」と指摘。
　在庫不足で価格が高騰している構図。

・マンション高騰の先は　郊外駅前＞都内駅遠　利便性で選別、価格二極化より鮮明に
　駅から遠ければ、都区部であっても価格の上昇は限定的。
　駅遠物件は投資的な需要が入り込みにくいのが一般的。
　需要を超えた高値での販売は難しい。
　資産性への期待から高騰が目立つ駅前再開発の大規模物件とは対照的で、二極化が一段と進む可能性もある。　

・マンション高騰の先は　デベロッパー、焦らずじっくり
　1～6月販売戸数前年割れ、高騰で顧客も慎重。
　首都圏の新築分譲マンション市場で変化の兆し。
　2022年1―6月の発売戸数は当初予想の前年比プアラスから一転して減少に転じた。
　販売価格の高騰や開発案件の少なさを受け、デベロッパーが値下げせずじっくりと販売する戦略にカジを切る。
　都心部でのマンション用地の取得は一段と厳しくなっており、関東近郊や地方都市に進出する大手企業も目立つ。

・マンション高騰の先は　デベロッパー、焦らずじっくり
　現時点では低水準だが住宅ローンの先行き不透明感も漂う。
　将来の金利上昇懸念は消費者心理に影響与える可能性が高く、
　不動産大手は顧客の購買動向の変化に目を光らせる状況が続いていきそう。

・マンション高騰の先は　東京都区部、新築価格に変調の兆し
　賃料下落で投資需要にブレーキ/株安も足かせ
　東京カンティ、今年に4～6月に東京都区部で販売された新築マンションの平均坪単価は400万円弱。
　70平米換算だと約8500万円で、前年同期比1割近く下がった。
　※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/

・マンション高騰の先は　東京都区部、新築価格に変調の兆し
　楽観論が崩れるとすれば、世界的な金融不安が高まった場合。
　最近は株・債券の同時安で金融機関などに巨額の損失が発生し、
　金融システム全体の機能不全につながるリスクも意識され始めた。
　リーマン・ショックが起きた08年には東京都区部の新築マンションの平均坪単価は07年比で1割下落、
　今回もリスクが顕在化すれば大幅に下がる可能性がある。

・英国の年金危機が社債や株式市場に波及。
　英トラス政権の大規模減税が英国債価格の急落を招き、年金基金の一部が危機にひんしたため。
　英国債を担保にレバレッジ（てこ）をかけて運用していたが、
　追加担保を求められ、国債以外の資産も売らざるを得なくなっている。
　英トラス政権は高所得者向けの所得税減税の撤回表明したが、減税策全体のごく一部にとどまる。
　投資家の警戒感はいまだに根強く残っている。

・Focus　社員の「幸せ」実現する会社は
　企業の間で社員のウェルビーイング（心身の健康や幸福）向上に取り組む動きが広がりつつある。
　病気の予防など健康対策にとどまらず私生活の充実や働き甲斐の向上にも手を尽くす人事戦略。
　個人の幸福感は仕事上の創造性や生産性を高めるといった研究結果もでている。

・Focus　社員の「幸せ」実現する会社は
　「心の豊かさ」コロナ禍で注目
　【調査・測定】アトラエ　<6194> ［終値1730円］エンゲージメント（「婚約」「誓約」「約束」「契約」などの意味）調査
　　　　　　　　スマートHR　エンゲージメント調査を組み込んだ人事労務ソフト
　【人材の配置】プラスアルファ・コンサルティング　<4071> ［終値2371円］タレントマネジメントサービス
　　　　　　　　カオナビ　<4435> ［終値2760円］人材管理システム
　
・企業分析　TDK　<6762> ［終値4775円］中型電池で上振れ期待
　TDKの株価が高値水準を維持している。
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・イノベ企業ファイリング　リニューアブル・ジャパン　<9522> ［終値646円］発電所自社保有、安定の再生可能エネルギー。
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・ここが知りたい　アマダ　<6113> ［終値1039円］金属可能に脱炭素の風、どう捉える。
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・新規株式公開（IPO）10/12上場　ソシオネクスト　<6526> ［公開価格3650円］
　自動運転・拡張現実（AR）や仮想現実（VR）・・・顧客に応じて半導体開発
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・新規株式公開（IPO）10/19上場　SBIリーシングサービス　<5834> ［仮条件価格2800-2980円］
　法人向けオペレーティングリース
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・新規株式公開（IPO）10/20上場　ビジネスコーチ　<9562> ［仮条件価格1910-2070円］
　コーチング、顧客にあった人材をマッチング
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